Redan i början av nästa år väntas tillväxten av nya lager- och logistikfastigheter minska ordentligt — den analysen gör David Almqvist hos fastighetsrådgivningsföretaget Croisette.
Marknaden för nya lager- och logistikfastigheter har som bekant haft några rekordår bakom sig, och även 2024 blir ett starkt år vad gäller tillkomsten av nya byggnader. Men snart väntar en rejäl inbromsning.
— Det är klart att vi har haft en slags post-pandemisk logistikboom, inte bara i Sverige utan även globalt, som drivit på behovet av nya logistikytor. Men i spåren av att ekonomin försämras ser vi nu att det redan under det första kvartalet 2025 kommer att bli ett hack i kurvan över nya logistikytor som når marknaden, säger David Almqvist, som har titeln co-head of capital markets hos fastighetsrådgivningsföretaget Croisette.
Han fortsätter:
— Om man ser till antalet kommunicerade nya projekt just nu så är det en kraftig nedgång jämfört med förra året. Därför förväntar vi oss att antalet kvadratmeter som når marknaden under Q1 2025 går ned rätt signifikant.
Storstadsregionerna dominerar
Enligt Croisettes senaste marknadsrapport ”Industrial Real Estate Report 2024” uppgår det befintliga antalet logistikytor i Sverige till totalt 13,7 miljoner kvadratmeter. Föga överraskande återfinns den största andelen kvadratmeter i Stockholmsregionen, Göteborgsregionen, Jönköpingsregionen och Öresundsregionen.
— Det är lite tidigt att säga exakt hur mycket som kommer att färdigställas under helåret 2025. Sannolikt blir det dock runt hälften av vad som producerats årligen de senaste åren — kanske runt 600 000 kvadratmeter, vilket är en återgång till åren före pandemin, säger David Almqvist, som samtidigt konstaterar att den starkaste tillväxten just nu sker i områdena runt Öresund.
— Öresundsregionen kommer sannolikt att stärkas ytterligare när Fehmarn Bält-tunneln blir klar runt 2029. Då kanske även regionen kring järnvägsknuten Hallsberg-Nässjö kommer att få en skjuts framåt, även om det är lite svårt att prognosticera så långt framåt.
Antalet spekulationsbyggen väntas minska
Totalt under åren 2022-2024 kommer 3,8 miljoner kvadratmeter nya logistikytor att ha byggts, enligt rapporten från Croisette. Av dessa utgörs 28 procent av spekulationsbyggen — det vill säga att fastighetsaktören inte har någon bestämd hyresgäst när byggnationen inleds.
— Eftersom man kommer att bli mindre riskbenägen framöver tror vi att andelen spekulationsbyggen kommer att gå ned ganska, eller till och med väldigt mycket. Samtidigt kommer det nog fortfarande att förekomma i framförallt Stockholm, Göteborg och kanske även Jönköping och Öresund.
En följd av den minskade tillväxten på logistikmarknaden är att hyrorna förväntas gå upp på den kommande nybyggnationen. Enligt David Almqvist beror det framförallt de ökade finansieringskostnaderna.
Högre hyra för nyproduktion
— De senaste åren har präglats av såväl ökade råvarupriser som allt högre byggkostnader, eftersom det varit högtryck överallt inom byggsektorn. Nu när de kostnaderna har gått ned har istället finansieringskostnader och räntor gått upp. Det gör att fastighetsägarna kommer att behöva ta ut en högre hyra på sin nyproduktion för att få ihop kalkylen, säger David Almqvist och fortsätter:
— Medan man tidigare i vissa fall kunde hyra ett lager i bra läge för 350-400 kronor per kvadratmeter börjar priserna idag på runt 700 kronor kvadratmetern. I fortsättningen kommer man nog behöva inse att kvalitet kostar, även på logistiksidan.
Samtidigt förväntar sig inte David Almqvist att vakansgraden — alltså hur mycket som inte blir uthyrt — kommer att öka nämnvärt framöver. Beroende på region och typ av fastighet låg vakansgraden förra året på mellan 3,5 och drygt 6 procent, vilket är relativt låga siffror jämfört med andra segment.
Inga tomma lager
— Nej, vi kommer nog inte att se så mycket mer vakanser på logistiksidan, förutom på vissa enstaka marknader — bland annat till följd av att det blir allt viktigare med moderna och energieffektiva lokaler. Men vi ser absolut inte att lager generellt kommer att stå tomma — tvärtom. Fastigheterna kommer att hyras ut, även om det i vissa fall lär ta lite längre tid, säger David Almqvist, co-head of capital markets hos Croisette, som passar på att göra en sista spaning:
— Det blir intressant att se hur Nato-inträdet kommer att påverka logistikmarknaden. För det första ska vi ju kunna husera utländska trupper, vilket ställer krav på mer regional logistik. För det andra ska vi kunna transportera trupper genom landet från väst till öst, vilket gör att det behövs infrastruktursatsningar. Och där det görs kommer det att medföra lager- och logistikverksamheter, där frågan är vilka som drar vinstlotten, säger David Almqvist och avslutar:
— Vad gäller våra uthyrare så har i princip samtliga fått någon form av förfrågan från Fortifikaktionsverket.
