Antalet nybyggen slår rekord och det finns signaler om att det byggs för mycket. Men trots de tuffa tiderna visar den svenska logistikmarknaden motståndskraft — det säger fastighetsexperten Ulf Brandes.
Den svenska marknaden för logistikfastigheter 2023 kännetecknas här långt av ett stort antal pågående projekt, en viss inbromsning vad gäller uthyrningstakten och en viss risk för överutbud. Det framgår av en ny rapport från det globala fastighetsrådningsföretaget Cushman & Wakefield.
Av rapporten framgår också att 2023 blir ännu ett rekordår vad gäller nyproduktionen av fastigheter inom segmentet lager och logistik. Omkring 1,5 miljoner kvadratmeter ny logistikyta väntas färdigställas under 2023, vilket ska jämföras med det tidigare rekordåret 2022 då motsvarande siffra landade på drygt 1,4 miljoner.
Inte nog med det — även 2024 väntas bli ett rekordår med en ytterligare något högre siffra vad gäller nyproduktionen.
Flera faktorer
En av rapportens författare är Ulf Brandes, som är rådgivare hos Cushman & Wakefield med titeln International Partner Capital Markets. Ulf Brandes har flera års erfarenhet av fastighetsmarknaden och tror att den rekordhöga nyproduktionen beror på flera faktorer.
— Egentligen ska man nog skruva tillbaks klockan och blicka bakåt lite, för historiskt sett har vi haft väldigt låga vakanser — alltså lediga lokaler — i det befintliga logistikbeståndet. Går vi tillbaks 7-8 år så hade vi inte alls samma siffror vad gäller nyproduktionen, säger Ulf Brandes och fortsätter:
— Det som sedan hände var e-handelns stora uppgång, som blev revolutionerande för nybyggnationen. Helt plötsligt blev logistikaktörerna väldigt mycket mer intressanta för investerare och byggbolag. För några år sedan var det inte alls lika mycket transaktioner inom logistiken, men nu har det blivit ett väldigt stort segment.
Långa processer
En annan förklaring till nämnda rekordnivåer trots rådande konjunktur och osäkra omvärldsläge är de långa processerna för fastighetsbyggnationen, där det kan ta minst ett par år från planering till inflyttning.
— Byggnaderna som kommer ut på marknaden idag började ju byggas för minst ett år sedan. Och även om vi då befann oss i en situation där vi inte riktigt visste hur det skulle gå med räntorna och kriget i Ukraina så har investerare bedömt att vi kommer att ha ett fortsatt stort behov av nya logistiklokaler framöver, säger Ulf Brandes och tillägger:
— Inte minst är det många fonder som är specialiserade på logistiksegmentet, och där finns det kapital som behöver placeras även om det är lågkonjunktur.
Tron på ett fortsatt behov av nya logistikfastigheter ligger sannolikt bakom det faktum att hela 40 procent av det som färdigställs i år byggs på spekulation, det vill säga utan någon överenskommen hyresgäst. Detta ska jämföras med att genomsnittet för andelen spekulationsbyggen de senaste fem åren varit 17 procent, enligt Cushman & Wakefields rapport.
Viss inbromsning
Ulf Brandes påpekar dock att det finns signaler om att det byggs för mycket och att man ser en viss inbromsning på uthyrningstakten idag, vilket marknaden bör vara vaksam på.
— Hyresgästerna kanske inte är lika mycket beredda som tidigare på att direkt ta sig an de nya lokalerna. Det har absolut inte stannat av helt vad gäller uthyrningen, men det har i viss mån bromsat in — det är vår uppfattning.
Inbromsningen återspeglar sig också på utvecklingen vad gäller transaktionsvolymer — det vill säga den ekonomiska summan av alla affärer inom lager- och logistikbyggnader. Enligt Ulf Brandes uppgick transaktionsvolymerna för månaderna januari-maj 2022 till 18 miljarder kronor, medan summan för motsvarande period 2023 uppgick till 10 miljarder.
— Samtidigt har vi i grunden en stark ekonomi i Sverige och vi ser att svensk industri står sig bra. Det gör att logistikmarknaden har visat sig ha motståndskraft trots de osäkra tiderna. Och nu börjar man ju se ljuset i tunneln, där Riksbanken pratat om att man kanske bara behöver höja räntan en eller max ett par gånger till. Om räntan sedan stabiliseras så får man automatiskt en mycket stabilare situation där alla aktörer vet vilka siffror man kan räkna med, säger Ulf Brandes och tillägger:
— Det innebär att även om det idag finns en risk för överutbud på marknaden för logistikfastigheter så är den risken inte jättestor. Marknaden bedömer att man relativt snart kommer att ta sig igenom den rådande lågkonjunkturen, och att behovet av fastigheter kommer att finnas kvar när vi väl är ute ur svackan.
Storstäderna dominerar
Många nya byggnader är nu alltså på väg att färdigställas, där de största fastigheterna föga överraskande återfinns i de tre storstadsregionerna.
— För Stockholms del har det ju fram tills nu byggts mycket norr om staden, i Rosersberg, Arlanda, Brunna och Bålsta. Framöver kanske det blir mer söderut, som till exempel Södertälje, där många projekt är på gång, säger Ulf Brandes och fortsätter:
— Sen när det gäller Göteborg så är ju Hisingen hetast det där finns mycket obebyggd mark med fina logistiklägen. Förutom områdena kring Volvo så finns det mark kring Arendal och Halvorsäng där det börjar hända saker. Dessutom har vi Säve flygplats, som det också finns planer på att utveckla.
Förutom Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen lyfter Ulf Brandes också fram de två viktiga logistikhubbarna Eskilstuna och Jönköping.
— Inte minst Jönköping expanderar nu, där man växer söderut mot Vaggeryd och Skillingaryd. Där finns stora landytor som löpande blir tillgängliga.
Hållbarhet allt viktigare
Vad gäller rådande trender i övrigt nämner Ulf Brandes att hållbarhetsprincipen blir allt viktigare.
— Tittar man på köpare till fastigheterna idag — som exempelvis fonder — så är det numera ett krav på att nya fastigheter har en miljöcertifiering av typen Breeam, och att man gärna går längre än så. Det är oerhört ovanligt att nya fastigheter inte har en miljömärkning, säger han och avslutar:
— Utöver det blir det kanske allt mer positivt om fastigheterna ligger i anslutning till en järnväg eller en kombiterminal. Alla transporter fungerar ju inte via järnväg, men när de gör det är det väldigt positivt.
