ANALYS. Trots lågkonjunktur, inflation och en osäker e-handel är marknaden för lager- och logistikanläggningar fortsatt mycket stark — det säger två fastighetsexperter som Transportnytt pratat med.
Nyproduktionen av logistikanläggningar i Sverige fortsätter på osedvanligt höga nivåer. Enligt revisions- och konsultföretaget EY:s bedömning kan man visserligen skönja en viss avmattning under det gångna året, men trots det visar deras analys att antalet färdigställda kvadratmetrar under 2023 kommer att uppgå till cirka 1,3 miljoner.
Detta ska jämföras med förra årets rekordsiffra på 1,6 miljoner kvadratmeter.
— Enligt vår bedömning har 2023 inte blivit inte ännu ett rekordår, men vi har ändå haft en otroligt stark nyproduktion i år. Även för 2024 ser det starkt ut, där det också kommer att färdigställas ungefär 1,3 miljoner kvadratmeter logistikanläggningar, säger Peter Wiman, som är ansvarig för analys och värdering hos EY.
Flera orsaker
Att logistikfastighetsmarknaden är såpass het trots rådande konjunkturläge beror enligt Peter Wiman på en kombination av orsaker.
— Dels är det en del aktörer som har beställt utbyggnader av befintliga anläggningar, dels är det stora anläggningar som har kommit till. Men framförallt är det väldigt många anläggningar som byggs på spekulation både i år och nästa år.
Att man bygger på spekulation innebär att fastighetsaktören inte har någon bestämd hyresgäst när en byggnation inleds, utan att avtal ingås med en hyresgäst i ett senare skede. Enligt Peter Wiman har hela 47 procent av alla nya lagerbyggen i år byggs helt eller delvis på spekulation, medan motsvarande siffra för 2022 var 12 procent.
Fortsatt hög nivå 2024
Även för 2024 blir andelen spekulationsbyggen hög. Cirka 40 procent av tillkommande yta kommer nästa år att byggas helt eller delvis på spekulation.
— Att det har ökat så pass kraftigt beror helt enkelt på att det finns ett antal utvecklare som har en väldigt stark tro på marknaden. Dessutom har den internationella fastighetsutvecklaren Panattoni etablerat sig som en stor aktör på marknaden, och de bygger väldigt mycket just på spekulation, säger Peter Wiman, som med tanke på den avtagande ekonomin inte är fullt övertygad om att alla spekulationsbyggen kommer att vara helt uthyrda vid dess färdigställande.
— Det är klart att det ligger i farans riktning. Å andra sidan har det varit så även tidigare, det vill säga att en fastighetsaktör fått vänta på att få sin anläggning uthyrd. De senaste åren har efterfrågan varit så pass stark att anläggningarna oftast hyrts ut under produktionstiden, men historiskt sett har det inte varit ovanligt att färdigställda anläggningar stått tomma i väntan på ny hyresgäst.
Rekordsiffror
Även hos konsultföretaget Colliers bedömer man att 2023 varit ett starkt logistikfastighetsår, och där handlar det till och med om rekordsiffror (se fotnot). Enligt Mikael Söderlundh, som är företagets analyschef med titeln Head of Research & Partner Nordics, kommer deras siffra för årets nyproduktion att landa på drygt 1,6 miljoner kvadratmeter.
— Ja, segmentet för lager- och logistikbyggnader sticker verkligen ut — både genom att det finns en efterfrågan från såväl hyresgäster som riskvilliga utvecklare. Det är dessutom en bransch i förändring där aktörerna hela tiden söker nya lägen och flöden, säger Mikael Söderlundh och jämför med andra fastighetsmarknader.
— När det gäller exempelvis bostäder så har ju nyproduktionen där bromsat ned rejält och backat med cirka 75 procent, något som beror på att det varit en väldigt låg vinstmarginal inom den sektorn. Det gjorde att man direkt drog i handbromsen när byggkostnaderna gick upp, säger han och fortsätter:
Högre lönsamhet
— Men inom lager och logistik har lönsamheten varit högre och projekt i attraktiva lägen är fortfarande genomförbara, även om kalkylen ser något sämre ut idag. När de stora fastighetssegmenten bostäder och kontor känns osäkra söker sig också en större del av kapitalet till andra nischer, som lager och logistik: tittar vi på själva transaktionsvolymerna så har man i år hittills köpt lager- och logistikfastigheter för cirka 25 miljarder. Det är en tredjedel av den totala volymen som ligger på strax över 70 miljarder, och det är faktiskt en rekordhög andel, säger Mikael Söderlundh, som inte tror att det är någon överdriven risk för överutbud varken i år eller nästa år.
— Nej, visst ska man ha respekt för att det byggs mycket — och en viss påverkan på marknaden kommer det nog att ha. Men generellt tror vi att det finns en betalningsvilja hos hyresgästerna och att nyproduktionen kommer att klara sig bra. Risken är snarare att utbudsboomen över tid kommer att sätta press på äldre byggnader i sämre lägen.
”Sverige utmärker sig”
Även hos Colliers har man noterat den höga andelen spekulationsbyggen, trots att man har en något lägre procentsiffra för 2023 än EY.
— Enligt våra bedömningar är en dryg fjärdedel av all nyproduktion spekulationsbyggen. Även det är en förhållandevis hög andel, där Sverige utmärker sig jämfört med våra nordiska grannländer. En orsak är att vi har mer tillgänglig mark i attraktiva lägen, där utvecklarna vågar ta på sig uthyrningsrisken, en annan att hyrorna inom lager och logistik ökat stadigt under flera år. Då gör det inget om man som fastighetsaktör får vänta lite med att hitta rätt hyresgäst, säger Colliers analyschef Mikael Söderlundh.
Hållbarheten i fokus
En trend som under en längre tid gällt inom marknaden för lager- och logistikfastigheter är fokuset på hållbarhets- och miljöfrågorna, något som enligt Mikael Söderlundh blir allt viktigare.
— Generellt låg vi i Sverige nog lite efter tidigare när det gällde att tänka på miljön och hållbarheten. Men när det väl slog igenom här var det med full kraft. Plötsligt insåg alla hur viktigt det var och började dra åt samma håll — såväl banker som investerare, köpare och hyresgäster. Idag är det en självklarhet att ha ett helhetsperspektiv som innefattar byggnadens hela livscykel, allt från vilka material som används till hur personalen tar sig till jobbet, säger Mikael Söderlundh och får medhåll av Peter Wiman på EY:
— Det är väldigt tydligt att allt fler anläggningar får en allt högre miljöstämpel. Solcellspaneler är bara en del av det hela, det kan handla om allt möjligt — om biotoper, att man har laddplatser, att man ska bygga fossilfritt i så stor utsträckning som möjligt och så vidare, säger Peter Wiman och tillägger:
— Sedan är det ju en djungel vad gäller de miljöcertifieringar som de flesta nybyggnationer siktar på att uppnå. Det kan skilja sig en del i hur svårt det är att uppnå en viss klassning, men helt klart är det här med miljöcertifiering en stark trend när det gäller lager- och logistikbyggnader.
Ökad grad av automation
En ytterligare pågående trend som i kombination med miljöfokuset fortsätter att driva marknaden för lager- och logistikbyggnationer är den ökande graden av automation.
— Det är förstås en styrka att nya anläggningar redan är förberedda för automation. Moderna lagerlokaler har ofta högre takhöjder, de har större spännvidder mellan pelarna och de kan till och med vara förberedda för extra punktlaster på vissa ställen, säger Peter Wiman och fortsätter:
— Så det är klart att en ny lokal är mycket mer lämplig för automation och moderna lagerlösningar än vad en gammal lokal är.
Fotnot: Att Colliers och EY gör olika bedömningar vad gäller nyproduktionen och redovisar varierande siffror för antalet färdigställda kvadratmetrar beror på olika analysmetoder och bedömningar avseende färdigställande. Vidare har Colliers och EY olika storleksgränser för vilka projekt som skall inkluderas. Notera också att samtliga siffror för 2023 och 2024 är prognoser och kan ändra sig efter årets slut.
