LÅNGLÄSNING! Nyproduktionen av logistikfastigheter slår rekord både i år och 2023, men sedan ser det mer osäkert ut — den bedömningen gör två fastighetsanalytiker Transportnytt har pratat med.
Karin Witalis är analyschef hos den svenska delen av det globala konsultföretaget Colliers, som nyligen presenterade sin årliga marknadsrapport över lager- och logistikanläggningar. Rapporten tar tempen på branschen och är en vägledning för investerare och andra aktörer inom marknaden.
Enligt Karin Witalis blir 2022 ännu ett rekordår vad gäller nyproduktionen av logistikanläggningar, där antalet färdigställda kvadratmeter med råge överträffar förra årets nyproduktion som uppgick till den dåvarande rekordsiffran 893 000 kvadratmeter.
”Närapå fördubblats”
— Ja, nyproduktionen av lager och logistik i Sverige har närapå fördubblats under 2022 jämfört med året innan. Detta gäller såväl den totala ytan som antalet objekt. Vid utgången av 2022 bedömer vi att det kommer att ha färdigställts drygt 1 434 000 kvm ny logistikyta uppdelat på 61 logistikbyggnader genom ny- och utbyggnation, säger Karin Witalis och sammanfattar:
— Det är en stark efterfrågan på moderna och effektiva lager- och logistikbyggnader i strategiska lägen, både från användarna och från fastighetsinvesterare.
Flera faktorer
Även hos revisions- och konsultföretaget EY ser man 2022 som ett rekordår och kommer fram till snarlika siffror. Deras totalsumma vad gäller antalet färdigställda kvadratmeter skiljer sig åt en aning — vilket beror på att EY inkluderar logistikfastigheter ned till 5 000 kvadratmeter medan Colliers sätter stopp vid 10 000 kvadratmeter — men i övrigt är analyserna likadana.
— Hos EY bedömer vi att nyproduktionen i år ligger på strax under 1,6 miljoner kvadratmeter, medan den förra året låg på 1 miljon, säger Peter Wiman, som är ansvarig för analys och värdering hos EY.
Enligt Peter Wiman beror rekordsiffrorna på ett antal faktorer.
— Dels har det byggts en del mycket stora enheter, där detaljhandelns stora centrallager — det vill säga lagren för Axfood och Coop — har färdigställts under den perioden. Den andra förklaringen är fastighetsinvesterarnas starka tro på lager- och logistiksegmentet. Det visar sig inte minst i att mycket byggs helt eller delvis på spekulation. Av det som färdigställs i år är 12 procent byggt på spekulation, medan motsvarande siffra för 2023 är hela 47 procent — vilket är rätt förvånande.
Nya flöden
De bägge analytikerna lyfter också fram det faktum att allt fler aktörer, däribland Axfood, bygger så kallade omnilager — det vill säga lager som ska kunna hantera leveranser till såväl butik som e-handel.
— Digitaliseringen av handeln har inneburit stora förändringar i den traditionella logistikkedjan. Numera går inte alla varuflöden via traditionella fysiska butiker, utan i större utsträckning direkt från fabrik eller lager till konsument. Dessa nya flöden påverkar hela strukturen för logistiken och innefattar i högsta grad de fastigheter som är involverade i tillverknings-, lager- och distributionsprocessen, säger Karin Witalis hos Colliers, och utvecklar:
— Den här accelererande förändringen innebär att logistikfastigheterna blir viktigare än någonsin, både vad gäller läge och utformning. Logistikbyggnaderna befinner sig mitt i händelsernas centrum, skulle man kunna säga. De logistikbyggnader som efterfrågas idag är något helt annat än de som byggdes för 20–30 år sedan och de geografiska lägen som var i ropet igår kan vara hopplöst passé idag. Dagens efterfrågan är till stor del inriktad på moderna logistikbyggnader, med hög teknisk standard vad gäller takhöjd, portar, golvbärighet med mera, och som är belägna vid de primära logistiklägena.
Försämrad efterfrågan väntar
Ingen av de bägge analytikerna bedömer att den generellt sjunkande e-handeln — som förvisso har minskat från de rekordnivåer som nåddes under pandemin — än så länge har påverkat marknaden för logistikfastigheter.
— Nej, tittar man på transaktionsmarknaden så har det inte påverkat ännu. Men det är klart, med tanke på räntehöjningarna och den höga inflationstakten, vilket båda försämrar hushållens ekonomi så ligger ju det i farans riktning. Mycket indikerar fortsatt försämrad efterfrågan, vilket påverkar både den traditionella handeln och e-handeln, men än så länge har det inte slagit igenom på logistikfastigheterna, säger Peter Wiman.
Fortsatt ökad automatisering
I sin rapport över logistikmarknaden lyfter Colliers fram ett flertal generella huvudtrender som gäller för all typ av logistikverksamhet, oavsett om det rör sig om stora centrallager eller mindre last mile-enheter. Dels handlar det om en fortsatt ökad automatisering och att aktörerna behöver ha säker tillgång till el för ett rimligt pris, dels om att hållbarhetskraven fortsätter att öka.
I rapporten påpekas också att den ökande automatiseringen har lett till att det i delar av Sverige är brist på arbetskraft med rätt teknisk kompetens, samtidigt som det än så länge är oklart om detta påverkar var i landet som logistikanläggningarna framöver kommer att lokaliseras.
Strängnäs och Landskrona nya attraktiva lägen
Enligt rapporten fortsätter kända geografiska lägen — det vill säga Mälardalen, Göteborg/Borås, Jönköping, Landskrona/Helsingborg och Malmö — att dominera var nyproduktionen förläggs.
— I vår senaste logistikrapport listar vi 10-15 geografiska lägen som vi bedömer som de intressantaste för logistik i Sverige, och nytt för i år är bland annat att vi har utökat listan med Strängnäs och Landskrona som två nya, expanderande logistiklägen. Vi har även lagt ihop Almnäs i Södertälje och Mörby i Nykvarn till ett läge – Stockholm Syd, säger Karin Witalis.
Peter Wiman påpekar att det i vissa lägen i landet börjar bli ont om mark.
— Tittar man på Stockholm, som ju alltid är viktigt eftersom det är den mest befolkningstäta regionen, så börjar lagren nu hamna lite längre ut på grund av markbrist. Det gör att vi nu ser att det börjar byggas mer i Enköping och i Södertälje/Nykvarn. Markbristen har helt enkelt gjort att cirkeln för var man kan bygga har blivit större, säger Peter Wiman.
Produktion flyttas hem?
En annan trend de senaste åren är att stora, globala företag har eller planerar att flytta hem sin produktion från Kina, alternativt att flytta den till andra delar av Asien, Indien eller kanske Afrika. Orsaken är dels störningar i transportflödena under pandemin, dels rådande geopolitiska spänningar — något som skulle kunna innebär att svenska aktörer även börjar flytta hem sina lager.
Enligt Karin Witalis har denna trend kanske inte riktigt har slagit igenom i Sverige ännu, samtidigt som det finns några liknande svenska exempel, däribland Elgigantens nya lager i Jönköping, som nu byggs i syfte att flytta hem företagets lager för distribution av kök som i nuläget finns i Tjeckien.
Ett annat ”hemflyttningsexempel” är glasögonföretaget Synsam, som flyttat hem sin produktion från Asien till Östersund.
Klokt att följa utvecklingen
— Att flytta hem produktionen till Sverige är än så länge ingen stor trend även om de finns exempel på företag som valt denna lösning. Men även om detta inte är någon jättetrend än så länge så gör investerare i industri- och logistikfastigheter klokt i att följa utvecklingen och se vilka geografiska lägen varuproducenterna väljer, säger Karin Witalis.
Peter Wiman håller med om trenden med hemflyttning ännu inte slagit igenom på bred front.
— Nej, men det diskuteras väldigt och det är ingen omöjlighet att det kommer att bli så. Det finns ju förstås även en miljömässig aspekt av det här, för hur hållbart är det egentligen att flytta varor kors och tvärs över jorden?
Allt fler kyl- och fryslager
Colliers rapport för logistikfastighetsmarknaden 2022 har titeln ”Stay cool”, vilket syftar på trenden med det ökande antalet kyl- och fryslager. Orsaken till denna trend är förstås att vi i allt högre utsträckning handlar mer färska livsmedel — både i butik och via nätet — men också att vi e-handlar allt mer läkemedel och kosmetika, som ju som också kräver obrutna kyltransporter.
— Ja, efterfrågan på kyl- och fryslager är stor både i Kontinentaleuropa och Sverige, något som bland annat beror på att vi konsumenter köper alltmer mat online. I Frankrike kan ungefär en fjärdedel av uthyrningen inom logistik hänföras till livsmedelshandeln, vilket gjort att denna grupp just nu tar merparten av de större lager- och logistikbyggnaderna i Frankrike. Och livsmedelsföretagen strukturerar nu om sina distributionsnätverk för att effektivisera flödena och komma närmare konsumenterna, säger Karin Witalis.
Lägre nyproduktion 2024
Såväl 2022 och 2023 blir alltså rekordår vad gäller nyproduktion av lager- och logistikanläggningar, men frågan är vad som händer därefter.
— Colliers bedömning är att nyproduktionsvolymen år 2024 blir betydligt lägre än toppåren 2022 och 2023. En preliminär prognos indikerar att nyproduktionsvolymen år 2024 kan bli en halvering av volymen året innan. Det är dock svårt att prognostisera utbudet av lager och logistik med större säkerhet i och med att nya byggen snabbt kan initieras ifall efterfrågan ökar, och byggnaderna kan stå klara inom mindre än 15 månader, säger Karin WItalis, analyschef hos Colliers.
Peter Wimans analys är inte lika pessimistisk.
— Enligt våra siffror är det redan beställt anläggningar på lite drygt 600 000 kvadratmeter för 2024, så det tyder ju på att även det blir ett starkt år. Men man vill nog gärna se att en hel del av det som byggs på spekulation innan dess verkligen fylls, innan man bygger så värst mycket mer på spekulation inför 2024, säger Peter Wiman, analys- och värderingsansvarig hos EY.
Fotnot: Detta reportage publicerades ursprungligen i Transportnytt nr 10-2022.
