Bygga på spekulation eller på kunds uppdrag? På logistikutvecklingsföretaget Prologis, som tror sig ha varit först i Sverige med att bygga på spekulation, ser man flera fördelar med denna strategi.
Företaget som idag heter Prologis startade i USA 1983 och bolaget hade fokus på investeringar i lokaler för kontor, industri och affärscentrum för stora institutionella investerare. 1996 tog bolaget klivet utanför USA:s gränser och i Sverige finns man sedan 2002.
Prologis bygger fastigheter både på uppdrag av kund och på spekulation.
Gunnar Gillholm, country manager Nordics på Prologis – varför är det värt risken att bygga på spekulation?
– Det finns flera anledningar till varför man vill bygga på spekulation. Huvudanledningen är att många av våra kunder ofta behöver lagret snabbare än vad byggtiden är.
– Om du tänker dig att någon går ut med en anbudsförfrågan på en lagerhall så kan man räkna med att det blir en fajt med kniven på strupen mellan de sex-åtta största aktörerna när det gäller hyresnivåer och så vidare. Men om du bygger ett lager på spekulation och fokuserar på de kunder som har mest bråttom så kanske du kan få en bättre hyra.
– Vid Postnord-upphandlingen i Norrköping tror jag varenda aktör på marknaden var närvarande. Ett byggprojekt där åtta-nio aktörer är med och fajtas, då blir det en tuff hyressättning. Då är det mer intressant för oss att bygga på spekulation och ta risken att det tar några månader innan det blir uthyrt.
Hur hanterar man utmaningen i att man när man bygger på spekulation inte kan utforma fastigheten efter någon befintlig kunds specifikationer?
– Vi har gjort på lite olika sätt. Vi har en egen specifikation som vi använder eftersom vi vill att byggnaden ska kunna leva vidare även när hyresgästen har flyttat ut. Även om vi bygger åt en specifik hyresgästs önskemål så kanske vi överdimensionerar byggnaden lite – både för att ta höjd för kundens framtida expansion men också som en allmän framtidssäkring.
Men då drar ni kanske på er merkostnader vid bygget?
– Ja, men det är någonting som vi tror är värt pengarna, att vi på så sätt kan få bättre utnyttjande av byggnaden och att den blir attraktivare. Ett annat exempel är att vi alltid miljöcertifierar våra byggnader, även om det inte är alltid som kunden efterfrågar det.
– Sedan finns det en mix. När vi byggde ett stort lager i Torsvik i Jönköping på cirka 75000 kvadratmeter så hade vi DHL som ankarkund på 25000 kvadratmeter, så då tog vi beslutet att bygga hela huset. Genom att ha en del av ytan uthyrd från början så får man ett kassaflöde redan från början att jobba med. Det är också en variant.
Hur stor del av det ni bygger är på spekulation?
– Vi har sagt genom åren att vi alltid vill ha minst ett spekulationsprojekt igång. Sedan är det alltid en fråga om marktillgång. På vissa orter – främst storstäderna – är tillgången på mark en flaskhals. En anledning till att det blivit vanligare bland våra konkurrenter att man bygger på spekulation är att när man köper dyr mark så måste man sätta igång med exploateringsarbetet på en gång eftersom det blir dyrt i balansräkningen med exempelvis internräntor att bara ha marken liggande. Så då tar man risken att sticka ut hakan och spekulationsbygga, bara för att komma igång och få en möjlighet att hyra ut.
Jobbar alla på marknaden idag i någon utsträckning med att bygga på spekulation?
– Nej, inte alla. Flera av de stora har vi sett gör det. Sedan har vi med åren blivit mer intresserade av att köra igång spekulationsprojekt i främst Stockholm och Göteborg. För det är där vi vill växa.
Det senaste bygget Prologis slutfört är Sellpys lager i Rosersberg strax norr om Stockholm:
– Det var ett rent spekulationsbygge och där kände vi oss ganska trygga med marknaden och läget. Vi försöker bygga väldigt generiskt, med en bra mix med kontor och lagerytor och med bra möjligheter för kunden att utöka. När Sellpy kom igång så var de nöjda med byggnaden. Det enda som vi behövde anpassa var att utöka kontoret lite, med fler toaletter i markplan.
Prologis har jobbat med spekulationsbyggande i princip sedan man kom in på Sverigemarknaden 2002. Det första byggprojekt i Sverige var 2004.
Hur fort har ni fått in hyresgäster till de lokaler ni byggt på spekulation hittills?
– I de flesta fall har vi lyckats få det uthyrt innan färdigställande. Man kalkylerar alltid med lite väntetid. Det är alltid fråga om både tajming och tur. Vill man är det inga problem att få det uthyrt. Det är mest en fråga om vilken hyra man sätter. Och förhoppningsvis har man en liten lista på intressenter som kan bli aktuella.
FAKTA Prologis
Bygger, bygger om, renoverar, utvecklar och förvaltar logistikfastigheter. Bygger på egen inköpt mark. Hyr ut sina fastigheter till kunder i hela världen i två huvudkategorier – business-to-business och handel/e-handel.
Kunder i Sverige: DHL, Schenker, Kuehne+Nagel, Papyrus, Tretti.se
BILDEN UNDER: Prologis byggnad DC3 i området Prologis Park Göteborg II på Hisingen i norra Göteborg. Prologis Göteborg Park II DC3 omfattar 25 000 kvaadratmeter lokalyta. Skiss: Prologis
