TEMA LOGISTIKFASTIGHERER. 2024 blev ännu ett stabilt år vad gäller nybyggnationen av lager- och logistikanläggningar. Men runt hörnet väntar en kraftig inbromsning.
Den svenska marknaden för lager- och logistikanläggningar har gått som tåget de senaste åren — så även i år. Faktum är att antalet färdigställda kvadratmetrar vad gäller logistikfastigheter har ökat under 2024 jämfört med förra året: enligt revisions- och konsultföretaget EY kommer det i år att färdigställas exakt 1 390 000 kvadratmeter logistikyta medan motsvarande siffra för 2023 landade på 1 340 000 kvadratmeter.
En ökning med nästan 4 procent, med andra ord.
— Det har lite olika orsaker, säger Peter Wiman, som är analys- och värderingsansvarig hos EY, och förklarar att det i grund och botten handlar om att det trots rådande lågkonjunktur finns ett antal fastighetsutvecklare — inte minst utländska fonder och aktörer — som har en starkt positiv syn på uthyrningsmöjligheterna i Sverige.
— Den positiva synen har gjort att det i likhet med förra året har byggts mycket på spekulation. Under 2023 uppgick andelen färdiga projekt som byggdes på spekulativ basis till 47 procent, medan andelen färdigställda spekulationsbyggen i år uppgick till 42 procent.
Fortsatt positivt
Att bygga på spekulation låter kanske mer vanskligt än vad det är. I korthet betyder det dock helt enkelt att fastighetsaktören inte har någon bestämd hyresgäst när en byggnation inleds, utan att avtal ingås med en hyresgäst i ett senare skede.
— Det betyder alltså att fastighetsutvecklarna ser fortsatt positivt på möjligheten att få sina fastigheter uthyrda. Samtidigt tror jag kanske att det nu kommer att dröja lite längre nu innan de får in sina hyresgäster. Det blir nog en större andel yta som blir uthyrt först när allt är färdigställt, och inte som tidigare när byggnationen pågår, säger Peter Wiman och tillägger att detta framförallt gäller på vissa orter där det har byggts mycket — som exempelvis i Mälardalen.
En annan förklaring till den höga siffran vad gäller färdigställda logistikfastigheter är mer lättförklarlig:
— Vi har ju haft några enstaka riktigt stora byggnationer som har färdigställts i år, däribland DSV:s jätteanläggning i Landskrona som bara den är på 175 000 kvadratmeter. Vi har också Elgigantens utbyggnad i Jönköping. Sådana projekt driver förstås också upp totalsiffran.
Starkt investerarintresse
Enligt Peter Wiman så är investerarintresset för logistik- och lagersektorn mycket stark, vilket gör att investeringsviljan för nybyggnationer har varit och fortsätter att vara hög — inte minst inom e-handelssegmentet.
— E-handeln har ju repat sig efter den nedgång och normalisering som skedde åren efter pandemiuppgången, så det är fortsatt en sektor man tror kommer att driva utvecklingen för logistikfastigheter, säger Peter Wiman och utvecklar:
— Även om det finns vissa segment inom e-handeln, framförallt då kanske hemelektronik, som är väldigt mogna så har den svenska e-handeln en stor utvecklings- och tillväxtpotential. Vi har fortfarande en bra bit kvar till exempelvis den brittiska e-handeln, som är väldigt välutvecklad. Så e-handeln kommer högst sannolikt att växa ytterligare, vilket är något som fastighetsutvecklare och investerare har ögonen på.
Bistrare tider väntar
Samtidigt som de senaste åren har varit starka år för logistik- och lagerbyggnationer i Sverige, så väntar bistrare tider runt hörnet. Enligt Peter Wiman väntas endast 485 000 kvadratmeter logistikyta att färdigställas under 2025 — vilket är en minskning med nästan 65 procent från i år.
— Faktum är att det är den lägsta nyproduktionssiffran på närmare tio år. Så visst är det en rejäl inbromsning.
En grundorsak till inbromsningen är förstås de ekonomiskt tuffa tiderna, en annan orsak hänger ihop med nämnda spekulationsbyggen.
— Det har ju byggts mycket generellt de senaste tre åren där närmare 4,3 miljoner kvadratmeter har färdigställts, och där andelen spekulationsbyggen har varit relativt hög under åren 2023-2024. Då är det klart att de fastighetsaktörer som har byggt på spekulativ basis vill få sina pågående och nyligen färdigställda projekt uthyrda innan de startar nya projekt. Därigenom blir det en naturlig inbromsning på nybyggnationerna.
Ytterligare ett skäl till den kommande minskningen är att många av jättarna inom den fysiska detaljhandeln har byggt nya anläggningar de senaste åren.
— Ja, många av de stora drakarna, som exempelvis Coop och Axfood, har nu helt nyproducerade jätteanläggningar. Då kanske det dröjer ett tag innan de beställer nytt.
