TEMA LOGISTIKFASTIGHETER. 2025 blev det svagaste året på länge när gäller ny lager- och logistikbyggnation i Sverige, enligt fastighetsrådgivarna Croisette. Men redan nästa år väntas byggandet ta fart igen.
Man får gå tillbaka ända till 2016 för att hitta ett år då det producerades ett färre antal nya kvadratmetrar på den svenska marknaden för lager- och logistikfastigheter än i år. Enligt David Almqvist, Senior Partner Capital Markets hos fastighetsrådgivningsföretaget Croisette, kommer det sannolikt att ha färdigställts 473 000 kvadratmeter ny lager- och logistikyta när 2025 summeras.
Vilket är hela 62 procent mindre än förra året.
— Både 2022, 2023 och 2024 färdigställdes det årligen över en miljon ny kvadratmeteryta inom lager och logistik. Det i sin tur är en produkt av covid-åren, vilket resulterade i mycket nybyggnation.
Två orsaker
Enligt David Almqvist är årets minskning en kombination av framförallt två orsaker.
— Det ena är den allmänna konjunkturen. Riskviljan har gått ned betydligt hos både investerare och hyresgäster. Investerarna avvaktar med att fatta beslut om nybyggnation och hyresgästerna väljer att sitta kvar med de ytor de redan har.
Den andra orsaken handlar om andelen spekulationsbyggen, det vill säga de fastigheter som byggs utan att fastighetsaktören har gjort klart med en bestämd hyresgäst i förväg.
— Mycket av de senaste årens byggnationsökning har drivits fram av aktörerna som bygger på spekulation. 2023 var nästan hälften av all nybyggnation på spekulation, men sedan dess har det sjunkit år från år. Det är beslut som fattas kanske två år i förväg, och när man nu håller igen där så slår det igenom även på den totala minskningen för 2025.
”Stuckit iväg”
Ett sätt att mäta hur en fastighetsmarknad mår är det så kallade vakansmåttet, det vill säga hur många lokaler som står tomma — eller mer korrekt: hur många kvadratmeter som inte är uthyrda. Enligt David Almqvist har vakansgraden för lager- och logistikfastigheter nu ”stuckit iväg”.
— Efter att under 2022 och 2023 legat på 4-5 procent så började den stiga till 10 procent redan i mitten av 2024. Nu ligger den på drygt 11 procent, så den har helt klart ökat
David Almqvist påpekar också att det egentligen bara är den spekulativa nybyggnationen som har drivit upp vakansgraden.
— Det som hänt är att det tidigare har tillförts en massa ny yta utan att det nu finns någon efterfrågan från hyresgästerna, vilket det gjort tidigare.
Hyresnivån oförändrad
Trots en ökad vakansgrad så tycks detta inte direkt ha resulterat i lägre hyresnivåer. Sist Transportnytt pratade med David Almqvist låg hyrespriserna på omkring 700 kronor kvadratmetern och uppåt. Samma hyresnivå gäller även idag.
— Det är ingen större skillnad, vad vi kan se. Hyrorna i sådana här projekt är ju ofta avtalade på långa kontrakt. Men visst har förutsättningarna ändrats en del med den ökade vakansgraden, såtillvida att en ny hyresgäst i vissa regioner nu kan ställa krav och förhandla om hyror på ett annat sätt än tidigare, säger David Almqvist och tillägger:
— Sedan ska man inte glömma att för hyresgäster inom lager och logistik så är lokalkostnaden inte den drivande utgiften. Mellan 5 och 10 procent av den totala kostnadsmassan för ett företag inom denna sektor kan hänföras till själva lokalen. Ett transportföretag eller ett e-handelsbolag påverkas mycket mer av exempelvis dieselpriser eller arbetskraftskostnader.
Malmö mer på radarn
Geografiskt vad gäller attraktiva områden för nybyggnation har det inte hänt något avgörande rent investerarmässigt, menar David Almqvist — förutom en faktor.
— Nej, det är fortfarande Stockholm, Göteborg, Helsingborg och Jönköping som dominerar. Däremot så har Malmö hamnat mer och mer på radarn. Den regionen har gått otroligt starkt det senaste året, med många nya, fina uthyrningar — bland annat i Staffanstorp.
Även om det ser tufft ut vad gäller årets statistik för nya lager- och logistikfastigheter så väntas byggandet ta fart ordentligt igen redan nästa år. Enligt Croisettes beräkningar så är man redan i nuläget — alltså november 2025 — uppe i dubbelt så mycket ny kvadratmeteryta som ska färdigställas under 2026.
— Ja, enligt vår statistik väntas nästan 900 000 kvadratmeter ny logistikyta bli färdigställd nästa år, och det kan säkert öka, säger David Almqvist och fortsätter:
— Självklart är detta någon form av konjunkturindikator om hur marknaden ser på framtiden. Och när vi lägger örat mot rälsen så får vi också uppfattningen att det idag är många fastighetsaktörer som har betydligt fler offerter ute mot hyresgäster än tidigare. Dessutom så finns det ju tecken på att konsumtionen i landet börjar öka så smått, även om det är fortsatt stor osäkerhet vad gäller framförallt säkerhetsläget och USA:s tullar.
Nato kommer att påverka
En annan faktor som på sikt kan öka nybyggnationen vad gäller lager- och logistikfastigheter är Sveriges medlemskap i Nato.
— Det är för lite tidigt att säga exakt hur det kommer att påverka, och mycket vad gäller Nato-medlemskapet och dess inverkan på den svenska logistikmarknaden är inte offentligt. Det vi vet är att Försvarsmakten och Fortifikationsverket har aktiva diskussioner med parter runt om i landet, och att saker kommer att falla ut löpande. Men det vi trots allt känner till är nog bara toppen av isberget.
